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Discussione: Esperienze con le agenzie immobiliari

  1. #16
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    france' scusa...mi permetto di rispondere nella speranza di dare un chiarimento purchessìa.
    le agenzie lavorano come sai in franchising. il franchising è un contratto "atipico" cioè creato dalla iniziativa delle parti che lo adottano. ci sono infatti contratti tipici, che costituiscono un "numerus clausus", sono cioè tassativamente previsti dalla legge; e contratti atipici che nascono per la maggior parte in ambiente anglosassone per regolare rapporti civilistici non aventi un fondamento legale. ora il franchising prevede che un soggetto giuridico che potrebbe essere una società, un'associazione, o anche un singolo individuo costituiscano una "rete" di soggetti che svolgono tutti la stessa attività e che la svolgono su autorizzazione della persona giuridica che ha dato luogo alla "rete" (si tratta in prevalenza di una rete commerciale, cioè attiva in ambito "terzista"). ciò che i singoli associati (non il soggetto "preponente") hanno in comune con questi (preponente) e con gli altri soggetti che partecipano alla rete commerciale è la disponibilità innanzitutto del marchio commerciale, e poi del resto, cioè dell'aspetto "complessivo" della attività svolta dal soggetto/i attributario/i del marchio commerciale. un esempio in proposito potrebbe essere il mac donald, che, dovunque vai, offre gli stessi prodotti e i cui affiliati si presentano tutti allo stesso modo, così da favorire il riconoscimento del marchio da parte del cliente che acquista i prodotti e quindi la propria "domanda interna".
    per tornare alle agenzie immobiliari. queste ultime hanno, la necessità di stipulare come detto, con l'affiliante, il contratto di franchising, e già ci sono problemi, perché le singole clausole del contratto possono "obbligare", se sono tassative, l'affiliato, cioè l'agenzia, ad assumere quei comportamenti che tu giustamente denunci come aggressivi e mendaci. oltre a ciò c'è la circostanza che il franchising essendo un contratto meramente interno, che cioè regola i rapporti tra affiliato e affiliante, non è ovviamente in grado di essere "applicato" anche nei rapporti tra affiliato e acquirente finale; e tra affiliato e venditore; (parliamo di mercato immobiliare).
    ora, poiché il contratto di franchising ovviamente non è in grado di consentire ciò, a causa della sua natura "atipica", che in caso di un redattore "poco avveduto" o più spesso "interessato", darebbe luogo ad una frequente antigiuridicità, deve essere accompagnato dal contratto, questo si, tassativo, cioè tipico, che possa essere da un lato, maggiormente tutelato a livello legale, del contratto atipico; dall'altro più semplice da somministrare all'acquirente finale. oltre a ciò, come una catena, il contratto d'agenzia non è il contratto che il consumatore (anche se la "casa", a partire dalla seconda è non un diritto ma un bene "di lusso", quindi non si parla più di consumatore) finale deve firmare. il contratto che il compratore e l'acquirente andranno a firmare è ovviamente il contratto di compravendita immobiliare che, in quanto tale, deve essere redatto a pena di nullità secondo la "forma" prevista in relazione al bene che ne forma l'"oggetto". in questo caso trattandosi di immobili la "forma" è quella per atto pubblico, ovviamente scritto. di più. per evitare che il bene, cioè la casa, sia già stata oggetto di compravendita tra altre parti, senza che i nuovi acquirente/venditore lo sappiano, occorre verificare se, presso l'ufficio del registro immobiliare che si trova in ogni comune (o distretto di corte d'appello/non ricordo) sia o meno già stato trascritto un contratto redatto per atto pubblico (quindi notaio) avente ad oggetto l'immobile di cui si tratta. una volta fatto tutto ciò e anche qualcos'altro che mi sfugge, al momento, la casa è di "proprietà" dell'acquirente, ovviamente a seguito e per effetto, a livello contrattuale, del pagamento del prezzo che è un effetto collaterale alla volontà, prestata nelle forme idonee, nel senso della "vendita" da entrambe le parti.
    per tornare all'agenzia. nei rapporti tra questa da un lato, e parti dall'altro, viene stipulato nei casi di agenzia "onesta" un contratto di "mediazione", cioè a dire quel contratto che ha ad oggetto la facilitazione dei rapporti giuridici tra due soggetti di cui l'uno vende e l'altro acquisita. oltre a ciò però tutti i controlli di cui ti ho detto sono svolti non dall'agenzia ma dal notaio, che procura le visure, che accerta l'assenza di precedenti trascrizioni ecc. l'agenzia in via teorica potrebbe redigere il "preliminare", con l'obbligo per il compratore di pagare una percentuale del prezzo, e per il venditore che, diciamo, ha contattato la agenzia una "commissione" la cui entità mi risulta da commisurare al prezzo pagato dall'acquirente, e comunque a tassi di mercato.
    tant'è. se paghi in contanti e senza accendere mutui. se poi hai contratto mutuo con la banca sotto casa devi con i soldi presi in prestito pagare il prezzo, e successivamente a rate riscattare la somma presa a mutuo, di solito una parte del prezzo dell'immobile. sul mutuo poi se trovi un vecchietto compiacente puoi anche stipulare una assicurazione "morte caso vita" dando un piccolo sovrappiù sulla somma da restituire, diciamo su quella che è la rata del mutuo. (questo però credo non ti riguardi perché a quanto ho capito tu la casa la vendevi)
    Ultima modifica di sandor; 16-11-2018 alle 17:21

  2. #17
    hep L'avatar di Cornolio
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    A. Non erano agenzie in franchising
    B. Non ho capito qual'è lo scopo del tuo messaggio


  3. #18
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    A: e se non erano in franchising com'erano?
    B: ho cercato di dire la mia sul tema in discorso...

  4. #19
    hep L'avatar di Cornolio
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    Agenzie non affiliate, ce ne sono più di quelle che mi aspettavo sinceramente? Certo, i vari tecnocasa, tempocasa, mi hanno contattato, ma alla fine ho avuto a che fare essenzialmente con agenzie non in franchising che probabilmente proprio per questo agivano in modo più flessibile diciamo

    Sisi, e va benissimo, ma non capivo se era un commento orientato a criticare (costruttivamente) alcune delle considerazioni per rompere una lancia in loro difesa o fosse "semplicemente" una aggiunta alle considerazioni fatte


  5. #20
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    Citazione Originariamente Scritto da Cornolio Visualizza Messaggio
    Agenzie non affiliate, ce ne sono più di quelle che mi aspettavo sinceramente? Certo, i vari tecnocasa, tempocasa, mi hanno contattato, ma alla fine ho avuto a che fare essenzialmente con agenzie non in franchising che probabilmente proprio per questo agivano in modo più flessibile diciamo
    si. però tieni conto che se, di per se, le agenzie in franchising non sono, diciamo molto affidabili, quelle non in franchising lo sono ancora meno e per tanti motivi. ti dico che addirittura alcune "agenzie" non in franchising vengono costituite spesso per "un unico affare". il che è tutto dire.

    Citazione Originariamente Scritto da Cornolio Visualizza Messaggio
    Sisi, e va benissimo, ma non capivo se era un commento orientato a criticare (costruttivamente) alcune delle considerazioni per rompere una lancia in loro difesa o fosse "semplicemente" una aggiunta alle considerazioni fatte
    era un commento diretto a "chiarire" per quanto possibile, la sostanza degli acquisti immobiliari...

  6. #21
    hep L'avatar di Cornolio
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    Non hai tutti i torti, da un lato è facile capire se si tratta di un'agenzia seria e con un passato dietro, dall'altro effettivamente non essendo un franchising certe procedure non sono automatizzate (come le visure) e capitano problemi, come è successo a noi

    Ci sono pro e contro comunque, l'agenzia in franchising, da quello che ho potuto vedere, schematizza molto e usa tecniche molto aggressive mediante gli agenti che sono spinti a mantenere certi livelli, certi risultati e quindi ci guardano poco alla correttezza. Di contro l'agenzia singola può avere un approccio più tranquillo ma può essere più distratta

    In generale è difficile cascare bene comunque


  7. #22
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    la cosa migliore sarebbe capire su quali basi legali la singola agenzia opera e soprattutto saperlo "prima" di iniziare una qualsiasi trattativa. fermo restando che nel mercato immobiliare tramite agenzie la parte forte è sempre il venditore...

  8. #23
    hep L'avatar di Cornolio
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    Da quello che dici sembra che le agenzie non in franchising siano ai margini della legalità


  9. #24
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    no. il problema è che il c.d. franchising è il male minore. e lo è perché le agenzie che adottano questo modello contrattuale hanno di conseguenza una maggiore strutturazione della propria "domanda interna". e ciò aumenta la loro affidabilità attraverso metodi di comportamento economico "standardizzati" e quindi teoricamente conoscibili in anticipo dall'eventuale utente o cmq contraente finale.
    ti ho già detto che una agenzia individuale offre minori garanzie di affidabilità perché è per l'appunto "individuale", cioè manca di quella affidabilità o cmq apparentemente tale, di cui gode invece un'agenzia che magari fa anche pubblicità in tv, perché è titolare di un marchio e perché il marchio è riconosciuto dal "popolo dei potenziali acquirenti" in misura "statisticamente" sufficiente perché la stessa agenzia investa in spot televisivi. questo è uno dei motivi che mi porterebbero a preferire un franchising se dovessi investire nella compravendita di immobili.

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