france' scusa...mi permetto di rispondere nella speranza di dare un chiarimento purchessìa.
le agenzie lavorano come sai in franchising. il franchising è un contratto "atipico" cioè creato dalla iniziativa delle parti che lo adottano. ci sono infatti contratti tipici, che costituiscono un "numerus clausus", sono cioè tassativamente previsti dalla legge; e contratti atipici che nascono per la maggior parte in ambiente anglosassone per regolare rapporti civilistici non aventi un fondamento legale. ora il franchising prevede che un soggetto giuridico che potrebbe essere una società , un'associazione, o anche un singolo individuo costituiscano una "rete" di soggetti che svolgono tutti la stessa attività e che la svolgono su autorizzazione della persona giuridica che ha dato luogo alla "rete" (si tratta in prevalenza di una rete commerciale, cioè attiva in ambito "terzista"). ciò che i singoli associati (non il soggetto "preponente") hanno in comune con questi (preponente) e con gli altri soggetti che partecipano alla rete commerciale è la disponibilità innanzitutto del marchio commerciale, e poi del resto, cioè dell'aspetto "complessivo" della attività svolta dal soggetto/i attributario/i del marchio commerciale. un esempio in proposito potrebbe essere il mac donald, che, dovunque vai, offre gli stessi prodotti e i cui affiliati si presentano tutti allo stesso modo, così da favorire il riconoscimento del marchio da parte del cliente che acquista i prodotti e quindi la propria "domanda interna".
per tornare alle agenzie immobiliari. queste ultime hanno, la necessità di stipulare come detto, con l'affiliante, il contratto di franchising, e già ci sono problemi, perché le singole clausole del contratto possono "obbligare", se sono tassative, l'affiliato, cioè l'agenzia, ad assumere quei comportamenti che tu giustamente denunci come aggressivi e mendaci. oltre a ciò c'è la circostanza che il franchising essendo un contratto meramente interno, che cioè regola i rapporti tra affiliato e affiliante, non è ovviamente in grado di essere "applicato" anche nei rapporti tra affiliato e acquirente finale; e tra affiliato e venditore; (parliamo di mercato immobiliare).
ora, poiché il contratto di franchising ovviamente non è in grado di consentire ciò, a causa della sua natura "atipica", che in caso di un redattore "poco avveduto" o più spesso "interessato", darebbe luogo ad una frequente antigiuridicità , deve essere accompagnato dal contratto, questo si, tassativo, cioè tipico, che possa essere da un lato, maggiormente tutelato a livello legale, del contratto atipico; dall'altro più semplice da somministrare all'acquirente finale. oltre a ciò, come una catena, il contratto d'agenzia non è il contratto che il consumatore (anche se la "casa", a partire dalla seconda è non un diritto ma un bene "di lusso", quindi non si parla più di consumatore) finale deve firmare. il contratto che il compratore e l'acquirente andranno a firmare è ovviamente il contratto di compravendita immobiliare che, in quanto tale, deve essere redatto a pena di nullità secondo la "forma" prevista in relazione al bene che ne forma l'"oggetto". in questo caso trattandosi di immobili la "forma" è quella per atto pubblico, ovviamente scritto. di più. per evitare che il bene, cioè la casa, sia già stata oggetto di compravendita tra altre parti, senza che i nuovi acquirente/venditore lo sappiano, occorre verificare se, presso l'ufficio del registro immobiliare che si trova in ogni comune (o distretto di corte d'appello/non ricordo) sia o meno già stato trascritto un contratto redatto per atto pubblico (quindi notaio) avente ad oggetto l'immobile di cui si tratta. una volta fatto tutto ciò e anche qualcos'altro che mi sfugge, al momento, la casa è di "proprietà " dell'acquirente, ovviamente a seguito e per effetto, a livello contrattuale, del pagamento del prezzo che è un effetto collaterale alla volontà , prestata nelle forme idonee, nel senso della "vendita" da entrambe le parti.
per tornare all'agenzia. nei rapporti tra questa da un lato, e parti dall'altro, viene stipulato nei casi di agenzia "onesta" un contratto di "mediazione", cioè a dire quel contratto che ha ad oggetto la facilitazione dei rapporti giuridici tra due soggetti di cui l'uno vende e l'altro acquisita. oltre a ciò però tutti i controlli di cui ti ho detto sono svolti non dall'agenzia ma dal notaio, che procura le visure, che accerta l'assenza di precedenti trascrizioni ecc. l'agenzia in via teorica potrebbe redigere il "preliminare", con l'obbligo per il compratore di pagare una percentuale del prezzo, e per il venditore che, diciamo, ha contattato la agenzia una "commissione" la cui entità mi risulta da commisurare al prezzo pagato dall'acquirente, e comunque a tassi di mercato.
tant'è. se paghi in contanti e senza accendere mutui. se poi hai contratto mutuo con la banca sotto casa devi con i soldi presi in prestito pagare il prezzo, e successivamente a rate riscattare la somma presa a mutuo, di solito una parte del prezzo dell'immobile. sul mutuo poi se trovi un vecchietto compiacente puoi anche stipulare una assicurazione "morte caso vita" dando un piccolo sovrappiù sulla somma da restituire, diciamo su quella che è la rata del mutuo. (questo però credo non ti riguardi perché a quanto ho capito tu la casa la vendevi)
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Originariamente Scritto da Cornolio
